A compra da casa própria é, para a maioria dos brasileiros, o maior investimento de uma vida. Em 2026, com o aquecimento do mercado imobiliário, os conflitos envolvendo defeitos de construção (vícios) tornaram-se frequentes. O que fazer quando, após a entrega das chaves, surgem infiltrações, rachaduras ou problemas na rede elétrica? O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil oferecem uma rede de proteção robusta.
1. Vício Aparente vs. Vício Oculto
É fundamental distinguir o tipo de defeito para não perder o prazo de reclamação:
- Vício Aparente: São defeitos de fácil constatação (ex: azulejo quebrado, pintura manchada). O prazo para reclamar é de 90 dias a partir da entrega das chaves (entrega do bem).
- Vício Oculto: São defeitos que surgem com o uso ou após algum tempo (ex: infiltrações severas, problemas estruturais, tubulação mal dimensionada). O prazo de 90 dias só começa a contar a partir do momento em que o defeito se torna perceptível ao morador.
2. A Garantia de 5 Anos (Solidez e Segurança)
Segundo o Art. 618 do Código Civil, nos contratos de empreitada de edifícios, o construtor responde, pelo prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais, como do solo.
- Atenção: Se o defeito aparecer no 4º ano, você tem até 180 dias após o aparecimento para ajuizar a ação (prazo decadencial).
3. Jurisprudência do STJ: O Prazo de 10 Anos
Em 2026, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífico no sentido de que, para pedir a reparação de danos (indenização em dinheiro para consertar o imóvel), o prazo prescricional é de 10 anos (Art. 205 do Código Civil), pois trata-se de responsabilidade contratual.
Consulte aqui a decisão do STJ sobre Prescrição Decenal em Obras.
4. O Memorial Descritivo e a Publicidade Enganosa
Muitas vezes o vício não é um “defeito”, mas uma “falta”. Se o material usado no acabamento (piso, torneiras, janelas) for de qualidade inferior ao que foi prometido no Memorial Descritivo ou no material de venda (folhetos/3D), configura-se publicidade enganosa e descumprimento de oferta (Art. 30 e 37 do CDC).
- O consumidor pode exigir a substituição pelo material correto ou o abatimento do preço.
5. Como Produzir Provas Contra a Construtora?
Para garantir a vitória em um processo em 2026, siga este roteiro:
- Laudo de Vistoria de Entrega: Nunca receba as chaves sem uma vistoria detalhada. Se possível, leve um engenheiro civil especializado.
- Notificação Extrajudicial: Assim que detectar o problema, envie um e-mail ou notificação via cartório para a construtora. O silêncio ou a resposta negativa servem como prova de resistência.
- Laudo Técnico Particular: Contrate um perito para elaborar um laudo fotográfico atestando que o defeito é de construção e não de “falta de manutenção”.
- Uso do Consumidor.gov.br: Registre a queixa. Muitas construtoras preferem o acordo administrativo para evitar multas de órgãos reguladores.
📚 Referências e Autoridade Técnica
- MIRAGEM, Bruno. Direito Imobiliário e do Consumidor. Edição 2026.
- MARQUES, Claudia Lima. Manual de Direito do Consumidor. Edição 2025.
- STJ. Súmula 602: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”.
- TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Orientação sobre Vícios de Construção.
Escrito por: Equipe Editorial Site Consumidor Em Dia
Especialistas em Direito Imobiliário e Engenharia Diagnóstica – Edição 2026.